Nowe życie dawnej Cegielni i schroniska? Ważą się losy dużej inwestycji w Sopocie

To może być jedna z najważniejszych zmian w przestrzeni Górnego Sopotu w XXI wieku. Teren przy ul. 1 Maja i Moniuszki, znany mieszkańcom jako dawna cegielnia i stary azyl dla zwierząt, ma szansę na całkowitą metamorfozę. Deweloper Dekpol położył na stole propozycję Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). Gra toczy się nie tylko o nowe mieszkania, ale o pakiet korzyści dla miasta o wartości szacowanej na 19 milionów złotych. Co dokładnie mogą zyskać Sopocianki i Sopocianie?

Od momentu sprzedaży gruntu przez miasto trzy lata temu, teren budzi emocje. Dziś jest to obszar nieuporządkowany, ogrodzony i niedostępny, mimo swoich walorów krajobrazowych. Inwestor chce to zmienić, korzystając z nowej procedury prawnej, czyli Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). To narzędzie, które pozwala miastu „wymienić” zgodę na zmianę funkcji terenu na konkretne inwestycje publiczne sfinansowane przez dewelopera.

[ZT]39110[/ZT]

Mieszkania zamiast biurowców i hoteli? Tak może zmienić się Górny Sopot

Obecnie obowiązujący plan miejscowy pozwala w tym miejscu na zabudowę usługową (np. hotele, biura, obiekty handlowe) o dość dużej intensywności. Deweloper wnioskuje o zmianę tych zapisów, aby móc wybudować klasyczne osiedle mieszkaniowe z usługami w parterach. Jak czytamy w dokumentacji, projekt nie wyciska z działki „ile się da”:

• Choć plan dopuszcza 33 tys. m² powierzchni, inwestor proponuje ok. 19 tys. m²,
• Zamiast dopuszczalnych pięciu kondygnacji, budynki mają mieć maksymalnie cztery (do 15 metrów wysokości),
• Projekt zakłada wkomponowanie budynków w istniejącą zieleń i stworzenie zielonych dachów, co widać na wizualizacjach.

19 milionów złotych dla miasta. Na co pójdą te pieniądze?

Mechanizm ZPI zakłada, że wzrost wartości gruntu (dzięki pozwoleniu na mieszkania) musi przełożyć się na korzyść dla gminy. W Warszawie stawki te są ustandaryzowane i wynoszą około 1034 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej objętej zmianą funkcji. W przypadku sopockiej inwestycji szacuje się, że wkład dewelopera w miasto wyniesie około 19 milionów złotych.

Zgodnie z wnioskiem, kwota ta nie wpłynie do budżetu jako gotówka, ale zostanie „odpracowana” w formie konkretnych inwestycji towarzyszących. W propozycji Dekpol znalazły się:

• Rewitalizacja Morskiego Oka i nowa strefa relaksu: największą korzyścią dla mieszkańców ma być odnowienie terenu wokół Stawu Nowowiejskiego (Morskiego Oka). To miejsce, które dziś jest urokliwe, ale zaniedbane. Plan zakłada: budowę tężni solankowej, stworzenie ogólnodostępnej przestrzeni rekreacyjnej z nową zielenią, oświetleniem i ławkami, montaż urządzeń sportowych i rekreacyjnych dla dzieci i seniorów.
• Cywilizowanie parkowania przy ul. Moniuszki: istniejący, częściowo gruntowy parking przy ul. Moniuszki ma zostać przebudowany. Powstanie tam estetyczny parking naziemny na maksymalnie 50 miejsc. Liczba wynika z ograniczeń strefy uzdrowiskowej B2, w której znajduje się teren. Ma on służyć zarówno mieszkańcom korzystającym z parku, jak i obsłudze nowych lokali usługowych.
• Dokończenie układu drogowego: inwestor zobowiązuje się do przebudowy fragmentu ulicy 1 Maja (aż do końca parkingu) oraz ulicy Stanisława Moniuszki, co ma poprawić bezpieczeństwo i płynność ruchu w tej części Górnego Sopotu.

Negocjacje dają wiele możliwość. Inwestor może dać miastu... mieszkania

Warto wiedzieć, że procedura Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego daje gminom szerokie pole do negocjacji. W innych miastach w Polsce zdarza się, że w ramach „opłaty” za zmianę planu, deweloperzy przekazują gminie na własność gotowe mieszkania komunalne. Obecnie, w udostępnionych dokumentach dotyczących tej inwestycji nie ma informacji, by Dekpol zdecydował się na ten krok.

Obecnie, cały ekwiwalent finansowy, czyli wspomniane 19 mln zł, został tu przeliczony na infrastrukturę drogową i rekreacyjną. Jednocześnie to punkt, nad którym władze miasta mogą się jeszcze pochylić w toku negocjacji, jeśli uznają, że potrzeby mieszkaniowe Sopocianek i Sopocian również muszą zostać spełnione. 

Inwestycja z happy endem? Co dalej z zaniedbanym terenem?

Dla miłośników historii Sopotu ważna jest wiadomość o dawnej cegielni. Na terenie inwestycji znajduje się zabytkowy fragment pieca pierścieniowego typu Hoffmana. Deweloper deklaruje nie tylko jego zachowanie, ale i wyeksponowanie. Fragment pieca ma stać się przestrzenią wspólną dostępną dla wszystkich mieszkańców. Dodatkowo, we współpracy z Towarzystwem Przyjaciół Sopotu, jedna z sal w podziemiach ma zostać przeznaczona na cele kulturalne i spotkania sąsiedzkie.

Decyzja należy teraz do Rady Miasta Sopotu. To radni muszą wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI. Jeśli powiedzą „tak”, rozpoczną się formalne negocjacje i konsultacje społeczne, w których każdy mieszkaniec będzie mógł zabrać głos. Jeśli powiedzą „nie”, teren pozostanie z obecnym przeznaczeniem pod usługi, co może oznaczać w przyszłości budowę np. kompleksu biurowego lub hotelowego, ale bez gwarancji inwestycji w park czy drogi.