Co ma wspólnego Forum Rynku Nieruchomości z Fraktalem Sopockim

Trendy rynku nieruchomości przez pryzmat potrzeb i zmian w tkance społecznej – subiektywny komentarz ekspercki po Forum Rynku Nieruchomości.

Na początku czerwca 2022 roku, przy tej samej plaży w Sopocie, dzień po wydarzeniu charytatywnym „1000 Aniołów o wschodzie słońca”, odbyła się największa konferencja rynku nieruchomości w Polsce. Imprezy, z dwóch różnych światów, w czasach wojny i pandemii, są podobne w swoich mechanizmach, w których jednostka poszukuje kolektywnych rozwiązań na indywidulne trudności a w małych, różnorodnych społecznościach znajduje inspiracje do działania, spokój i wsparcie. 

Uczestniczki konferencji Julia Łaszkiewicz i Katarzyna Kuniewicz dzielą się spostrzeżeniami na temat zmieniających się zachowań na rynku mieszkaniowym, łącząc je z doświadczanymi procesami grupowymi zachodzącymi między ludźmi wchodzącymi przez cały rok o poranku, do zimnych wód Bałtyku.

NIEPEWNOŚĆ jako stały element rzeczywistości. 

Inauguracyjny wykład Edwina Bendykta: „Świat po wojnie. Możliwe scenariusze” rozpoczął  konferencję branży, mocno stąpającej po ziemi. Spotkanie zorganizowane przez agencję Nowy Adres, w wystawnym sopockim centrum konferencyjnym, zdjęło maski dyplomacji i już „na starcie” odkryło prawdy nurtujące współczesnego człowieka.

Jakie?

Początek konferencji pokazał trendy zmian, które zachodzą w świecie i dotyczą każdej jego warstwy. Niezależnie od oceny ich kierunku, zmiany stają się faktem. Nagromadzenie się w ostatnich latach wydarzeń i zjawisk, o których nie tak dawno myśleliśmy w kategorii „niemożliwe”, zdynamizowało wiele procesów i zmian o charakterze społecznym i ekonomicznym. 

Na rynku mieszkaniowym rozpoczął się nowy rozdział, którego motywem przewodnim jest: niepewność.

Przez wiele lat rynek mieszkaniowy w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie napędzany z jednej strony – nieskrępowaną przedsiębiorczością Polaków realizowaną w formie działalności deweloperskiej, z drugiej strony – wciąż niezaspokojonymi podstawowymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków, które napędzały popyt. W tę naturalną grę potrzeb po jednej stronie i przedsiębiorczości po drugiej (popytu i podaży) z impetem uderzyła w marcu 2020 roku pandemia wprowadzając niepewność i lęk do słownika używanych dotychczas pojęć na rynku mieszkaniowym. 

Jednak dość szybko okazało się, że rynek mieszkaniowy nie tylko poradził sobie ze skutkami pandemii ale - wspierany wyjątkowo niskimi stopami procentowymi - na nowo nabrał wiatru w żagle. Wielu z nas uwierzyło, że możemy odpocząć od zaskoczeń i zmian, a jedynym źródłem niepewność dla rynku mieszkaniowego będzie w najbliższych kwartałach wyłącznie inflacja. I wtedy przyszedł 24 lutego tego roku dzień, w którym Rosja zaatakowała Ukrainę i jasne stało się, że po raz kolejny, w stosunkowo krótkim czasie, wydarzyło się to, co wydawało się współcześnie w naszym rejonie świata „niemożliwe”.

Zastygliśmy zaskoczeni, a zaraz potem rzuciliśmy się do pomocy uchodźcom. Nie powinno więc dziwić, że popyt na rynku mieszkaniowym zrobił krok w tył i postanowił poczekać. Niemal co drugi zapytany o to, jak wojna wpływa na jego plany związane z zakupem mieszkania w ankiecie Obido/Otodom odpowiadał: zrezygnuję lub wstrzymam się. 

Jednak już po trzech tygodniach od wybuchu wojny okazało się, że na decyzje zakupowe na rynku mieszkaniowym, znaczący wpływ zaczęły wywierać inne czynniki niż zagrożenie płynące zza wschodniej granicy. Na początku kwietnia dowiedzieliśmy się, że stopa inflacji przekroczyła 10%, a w efekcie rosnące stopy procentowe zaczęły rosnąć jeszcze szybciej. 

Jak silny może być wpływ podwyżek stóp na potencjalny popyt na rynku mieszkaniowym pokazało nam badanie, w którym zapytaliśmy (Obido/Otodom) o wpływ rosnących stóp procentowych na plany dotyczące zakupu mieszkania. Okazało się, że najtrudniejsze są pierwsze dni tuż po znaczącej podwyżce.

Kiedy 5 maja tego roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podwyżce stopy referencyjnej do poziomu 5,25% (decydującej dla oprocentowania kredytów hipotecznych) w ciągu trzech dni następujących po tej decyzji 65% tych, którzy chcieli dotychczas kupić mieszkanie wstrzymało swoje dotychczasowe plany. Nie ma jednak wątpliwości, że była to przede wszystkim emocjonalna reakcja po stronie potencjalnego popytu na szok, jakim była tak znacząca podwyżka. Na podejmowane przez nas decyzje ogromny wpływ wywierają nasze emocje a te bywają nietrwałe na co wskazują reakcje, które obserwowaliśmy przy kolejnych podwyżkach.  

Poszukiwanie WSPÓLNOTOWOŚCI w niepewnych czasach.

W trakcie dyskusji, zaiskrzyło pytanie strategiczne, postawione na konferencji: „Czy możliwe jest zmniejszenie złożoności przez decentralizację strukturalną i zastąpienie zarządzania hierarchicznego poprzez koordynację za pomocą wiedzy i informacji?” 

W przekazie Edwina Bendykta jednoznacznie odczytujemy skuteczność działania małych i średnich polskich przedsiębiorstw na tle innych państw Europejskich.

Kolejne odpowiedzi na postawione pytanie odnajdujemy w obserwowanej w statystykach decentralizacji sprzedaży z sześciu dużych ośrodków na mniejsze. Od lat media pisząc o rynku mieszkaniowym opisują rynek przez pryzmat sześciu (niekiedy siedmiu) największych rynków miejskich: warszawskim, krakowskim, wrocławskim, trójmiejskim, poznańskim i łódzkim (czasami katowickim). To postrzeganie przez lata znajdowało uzasadnienie w skali produkcji deweloperów, którzy realizowali większość swoich projektów w największych polskich miastach. Aż do końca 2017 roku ponad połowa mieszkań budowanych przez firmy deweloperskie powstawała właśnie w tych ośrodkach.

Od czterech lat obserwujemy stopniowy, ale stały wzrost siły mniejszych rynków. Tendencja jest tak jednoznaczna, że trudno nie łączyć jej z przesuwaniem się popytu na nowe mieszkania z dużych miast do miasteczek, mniejszych miast i gmin przylegających do największych ośrodków miejskich. 

Skąd bierze się ten nowy trend? Czy to chwilowa moda czy może nowe otwarcie? I dlaczego zmiany są tak gwałtowne? 

W 2017 roku udział sześciu największych rynków w produkcji deweloperskiej w Polsce sięgał 56%, cztery lata później już tylko 34%.

Być może odpowiedzi na te pytania nie należy szukać jedynie pośród zjawisk i tendencji rynkowych, ale w zmianach społecznych, które uległy przyspieszeniu w efekcie doświadczeń jakie zdobyliśmy w ostatnich latach i miesiącach. Wiemy już, że indywidualizm, który ćwiczyliśmy podejmując decyzje w spokojnych latach wzrostu staje się źródłem lęku i zagubienia w trudniejszych, kryzysowych czasach. 

Odpowiedzią staje się odporność, psychiczne poczucie wsparcia, serdeczne i bliskie relacje, wspólnota celu, który realizujemy poprzez wspólne działanie. Jako ludzie, potrzebujemy siebie nawzajem, aby pokonywać niepewność i lęk. Dlatego coraz większą popularnością cieszą się miejscowości i miejsca, w których rozpoznajemy się w codzienności. To w małej, różnorodnej społeczności znajdujemy inspiracje do działania ale również spokój i wsparcie.

Być może właśnie to zjawisko socjologiczne najsilniej wpływało w ostatnich latach na nową tendencję na rynku mieszkaniowym, którą prezentują wykresy. Rynek deweloperski staje się co raz bardziej rozdrobniony. Proste potrzeby zwykłych ludzi stają się jawną podstawą działania wielkich i tych najmniejszych organizacji – sformalizowanych i też tych zorganizowanych działaniem każdego człowieka. 

LABORATORIUM zachowań ludzkich na plaży o wschodzie słońca w Sopocie 

Wyobraź sobie niemal trzysta osób, wielu ze skrzydłami anioła, w jednym rzędzie wchodzących do morza o wschodzie słońca 1 czerwca. To dosłowne Morze Aniołów jest inicjatywą społeczną, która w pewien wyjątkowy sposób łączy ludzi, spełniając bardzo istotne potrzeby psychologiczne. Powstała w czasach pandemii, w odpowiedzi na strach, lęk, osamotnienie jednostek, ograniczenie bezpośrednich kontaktów i wspólnych działań. Jest to społeczność, która praktykuje codziennie kąpiele w zimnym Bałtyku o wschodzie Słońca. Tak, codziennie, bez względu na pogodę, w Sopocie przy wejściu nr 28 masz pewność, że spotkasz niesamowity krąg ciekawych ludzi. Ta społeczność Inspiruje do dbania o siebie i o innych, do świadomego obcowania z naturą i z zimnem, które mają działanie uzdrawiające. Zachęca do łączenia się w grupy i do pomagania sobie wzajemnie. 

Idea kolektywnej mądrości jest inspirowana współpracą Julii Łaszkiewicz z Alanem Briskinem, amerykańskim socjologiem zajmującym się procesami transformacji zarówno w biznesie, jak i wśród grup społecznych na arenie międzynarodowej. Collective Wisdom Initiative, przy wsparciu Instytutu Fetzera w Kalifornii, gromadzi materiały na temat badań, teorii i praktyki zbiorowej mądrości; w takich obszarach, jak biznes, opieka zdrowotna, zdrowie psychiczne, edukacja, wymiar sprawiedliwości, sprawy karne czy rozwiązywanie konfliktów.

1 czerwca 2022 roku, na dzień przed relacjonowaną konferencją, odbyła się trzecia edycja charytatywnej akcji Morza Aniołów, która swój początek miała w Sopocie. Społeczność zapraszała do wspólnego wejścia do morza o godz. 4.17 rano w Dniu Dziecka. W tym roku blisko 1000 osób zarejestrowało swoje uczestnictwo w akcji, m.in. z Gdańska, Gdyni, Tczewa, Warszawy, Giżycka, Krakowa, Edynburga i wielu innych miejsc. Uczestnicy zebrali wspólnie blisko 50 tys. złotych, a w trzech edycjach ponad 150 tys. zł na funkcjonowanie fundacji Hospicjum Pomorze Dzieciom.

Jakie podobieństwo zachodzi pomiędzy zachowaniami ludzi na plaży o wschodzie słońca, a podejmowanymi decyzjami na rynku mieszkaniowym?

W dyskusji autorki posłużyły się zjawiskiem Fraktalu, pojęcie które co raz częściej służy do wyjaśnienia współczesnego świata. 

Fraktal jest to, w znaczeniu obiektów, układ składający się z identycznych struktur. Najważniejszą ich cechą jest samo podobieństwo - te same powtarzalne elementy, które mogą być nieskończenie złożone. Zjawisko odkryte przy badaniu struktur liści ma swoje odzwierciedlenie również w powtarzających się zachowaniach ludzi. 

Morze Aniołów powstało ze spotkań na plaży pojedynczych ludzi o wschodzie słońca, którzy niczym fraktal rozprzestrzeniają się w innych miejscach, korzystając ze wschodów słońca nad morzem, jeziorem czy rzeką. Wchodzą do zimnego morza. Łączą ich wspólne niematerialne wartości, będące podstawowymi potrzebami każdego człowieka, tj. bezpieczeństwo, przynależność i poczucie wspólnoty, bez względu na płeć, status materialny czy społeczny. 

Fraktalowość zjawiska obserwujemy w decentralizacji pierwotnej inicjatywy powstałej w Sopocie. Organizowane wydarzenia, ogłaszane szerokiej grupie odbiorców, integrują społeczność, uruchamiają inicjatywy, które realizowane są także w innych miejscach. Z roku na rok co raz większa grupa osób organizuje spotkania o wschodzie słońca z wejściem do wody w swojej okolicy. Często przełamują w ten sposób swoje blokady, zostawiają w zimnej wodzie codzienne troski i przede wszystkim doświadczają  nowych jakości w relacjach międzyludzkich, stając się z obcych ludzi serdecznymi znajomymi „z plaży”, niekiedy realizując następnie wspólne przedsięwzięcia zawodowe. Wszystko to pozwala wraz z tą innowacyjną grupą odniesienia,  lepiej radzić sobie z niepewną rzeczywistością.  Organiczny rozwój niehierarchicznej organizacji wzmacnia trendy przedstawione w inauguracyjnym wykładzie oraz procesach opisywanych w literaturze.

Fraktal Sopocki jako stowarzyszenie został powołany do ustrukturalizowania formalnego społeczności Morze Aniołów, dzięki temu m.in. może prowadzić zbiórki zbierać pieniężne na cele charytatywne, np. fundację Hospicjum Pomorze Dzieciom. 

Z roku na rok charytatywna impreza ma coraz większy zasięg pokazując jego wpływ na indywidulany charakter zdarzeń, które łączą się wspólna ideą, powodując organiczny rozwój, który toczy się ponad podziałami politycznymi czy kulturowymi, opierając się na indywidualnych potrzebach każdego człowieka. 

Media co raz częściej sięgają do opisywania zjawiska jakim jest Morze Aniołów. Organizatorzy opisują to za pomocą filmu:

Medialny rekord, jednego z filmów opublikowanych na FB eSopot.pl - Dzien Dobry sopot osiągnął ponad 10 mln zasięg. Fenomen oglądalności najprawdopodobniej zawdzięcza pokazanej w nim naturalności, spontaniczności niehierarchicznej struktury.

Niezwykłe zainteresowanie nietypową, pomocową akcją uruchomiło kilkadziesiąt kolejnych inicjatyw w Polsce i też za granicą. 

Wspólnotowość, tak niezbędna jednostce, w dzisiejszych czasach możliwa jest  do osiągniecia tylko w grupie. Część osób odnajduje ją we wspólnych spotkaniach na plaży o wschodzie słońca, część branżowa szuka w dyskusjach na dużych spotkaniach i konferencjach. Wszyscy zmagamy się z codziennością łącząc się w grupy, odkrywając kolektywne, a niemożliwe i niedostępne dla pojedynczego człowieka rozwiązania. 

Niniejszym artykułem zachęcamy Państwa do szukania nieoczywistych połączeń zjawisk biznesowych i społecznych, które zakładamy że staną się inspiracją do odważnych decyzji i działań w odpowiedzi na realne potrzeby dynamicznie zmieniającego się świata.

O autorkach:

Julia Łaszkiewicz – liderka, praktyk biznesu, mediatorka.  Od ponad 25 lat na zarządczych stanowiskach firm deweloperskich, w latach 2012 – 2018 w zarządzie trójmiejskiej grupy spółek Ekolanu. Obecnie reprezentująca spółkę City Pro, pracuje nad studium PAG: Pasma Alei Grunwaldzkiej w Gdańsku. Współzałożycielka Morza Aniołów, prezeska stowarzyszenia Fraktal Sopocki, autorka książki: Magia Grupy, inspirowanej Centered on The Edge Alana Briskina, certyfikowana Coach i konsultantka współpracująca z sektorem deweloperskim.

Katarzyna Kuniewicz – ekonomistka, wieloletnia liderka zespołu badań i analiz rynku mieszkaniowego w REAS (obecnie JLL). Współautorka przekrojowych raportów o rynku nieruchomości, prognoz rozwoju rynku mieszkaniowego oraz analiz preferencji nabywców mieszkań. Ekspertka w dziedzinie organizacji badań popytu i podaży na rynku nieruchomości. Od listopada 2021 roku Head of Residential Research w Obido/Otodom (Grupa OLX) gdzie odpowiada za badania preferencji na rynku mieszkaniowym.

Forum Rynku Nieruchomości jest czołową konferencją rynku mieszkaniowego i biurowego w Polsce. Eksperci i czołowi gracze jednej z najbardziej liczących się w gospodarce branż nieruchomościowej, spotkali się w tym roku by wspólnie przyjrzeć się obecnym, zbadanym mniej lub bardziej zjawiskom rynkowym.